Барьер для «Ипотечной эйфории»
Превентивные меры или скороспелое решение?
Как подчеркнула заместитель председателя Банка России Ксения Юдаева, «беспокойство ЦБ с точки зрения финансовой стабильности вызвал рост ипотеки с повышенными рисками. За первые три квартала 2017 года доля вновь предоставленных ипотечных кредитов с первоначальным взносом менее 20 % выросла с 7 % до 29 %. Это характерно для широкого круга банков, поэтому Банк России принял превентивные меры по ограничению накопления рисков, повысив коэффициенты риска».
По мнению ряда региональных аналитиков рынка недвижимости и экспертов строительной отрасли, грядущее ужесточение правил кредитования, которое стоит в планах ЦБ РФ на будущий год, может негативно повлиять на потребительскую конъюнктуру массового сегмента покупателей жилья в новостройках. По всей видимости, соответствующая новелла Центробанка, также способна дезориентировать отрасль жилищного строительства в надежде быстро покинуть зону системной рецессии, на что рассчитывает федеральное правительство. Для экспертов вполне очевидно превращение ипотеки в недоступную примерно для четверти потребителей в Новосибирске и Новосибирской области форму жилищного кредитования.
Сегодня, по разным оценкам уже от 25 до 40 % региональных потребителей привлекают кредиты с небольшим первоначальным взносом. После ужесточения требований к банкам число таких займов может существенно сократиться. С будущего года для этих займов будет введен повышающий коэффициент риска, что, более чем вероятно, сделает невыгодным для банков кредитование клиентов, рассчитывающих на первоначальный взнос менее 20 % от стоимости приобретаемой квартиры.
Федеральные аналитики и эксперты, комментируя это решение ЦБ РФ, соотносят его с законопроектом, подготовленным российским правительство летом уходящего года. Предполагалось реформировать систему ипотечного кредитования под залог прав требований по договорам долевого участия. Тем не менее, этот документ до сих пор не внесен в Госдуму. Поэтому они полагают, что изменение правил и инструкции Банка России для правительства – «неплохое решение непростого вопроса».
— Однозначно для новосибирских застройщиков эта новелла ЦБ и ужесточение его политики приведет к уменьшению приобретения жилья в новостройках по банковским ипотечным кредитам, — убежден региональный эксперт строительного рынка Антон Поветьев, проанализировав возможные сопутствующие негативные аспекты решения ЦБ РФ. – Сегодня низкий первоначальный взнос новосибирские банки используют как инструмент укрепления спроса. Для большинства их клиентов такие банковские продукты – единственная возможность приобрести квартиру в кредит. И что? Они непременно лишатся этой возможности на ближайшую перспективу, так как банки сразу же взвинтят первоначальный взнос, и вынуждены будут сокращать такие ипотечные программы. Падение покупательской активности приведет жилищное строительство к новой сегментарной или хронической рецессии.
От «ипотечной эйфории» к «ипотечной депрессии»?
По мнению ряда федеральных экспертов и отраслевых специалистов, предпринимаемые правительством и Банком России, поспешные превентивные меры против так называемой «ипотечной эйфории» (а то, что ужесточение требований к банкам имеет именно эту цель — аналитики не сомневаются) могут привести к «обратному эффекту возврата к ипотечной депрессии». Однако состояние кредитных портфелей ведущих игроков жилищного кредитования у большинства из них сегодня не вызывает беспокойства.
Актуальные данные АИЖК это подтверждают. Так доля просроченной ипотечной задолженности в стране по итогам трех кварталов текущего года снизилась до 2,44 %. Год назад она составляла 3,02 %. Цифры свидетельствуют о том, что рост числа кредитов с низким первоначальным взносом в 2017 году не привел к увеличению доли так называемых «плохих» долгов. По иным видам кредитов для населения удельный вес просроченной задолженности составляет около 13 %. Можно ли опасаться образования «ипотечного пузыря» и вводить ужесточение? Вряд ли.
Специалисты АИЖК, в свою очередь, убеждены, что превентивные меры Центробанка приведут только к ограничению накопления рисков. Они считают, что потребители сначала будут производить накопления, достаточные для первоначального взноса и безболезненных платежей в течение первых трех-шести месяцев. В целом они полагают, что процентные ставки по ипотеке достигли рекордно низких показателей, повышающих доступность приобретения жилья.
— Непродуманное и поспешное решение Центробанка об ужесточении в 2018 году требований к банкам, выдающим ипотечные кредиты с низким первоначальным взносом – скорее провокация, чем эффективный инструмент профилактики возникновения так называемого «ипотечного пузыря», — подчеркивает независимый аналитик регионального рынка недвижимости Михаил Войтенко. – Тем не менее, это почти данность. В таких условиях мы бы не рекомендовали откладывать приобретение жилья на предстоящий год. Если у людей есть возможность оплатить пока действующий сравнительно небольшой первоначальный взнос, а таковым он считается до 18 – 20 %, это нужно сделать. Профильные ипотечные программы банков, наверняка, исчезнут. Но, даже если предположить, что они сохранятся, процентная ставка по ним будет существенно повышена. Это приведет к большим ежемесячным платежам.
Ведущие застройщики Новосибирска пока весьма сдержанно комментируют превентивные меры Центробанка. Однако по сообщениям источников в местном деловом сообществе они негативно относятся к данной «скороспелой инициативе» Банка России.
